売却の流れ

不動産売却の流れ

まずは相談を!

まずは相談を!

放棄するのか?寄付するのか?それとも売却するのか?使わない不動産を持っているだけで悩み事が増えます。そんな時は、ぜひスローライフにご相談くださいませ。

査定のご依頼

査定のご依頼

不動産を売却すると決めたら、査定をご依頼いただくところから弊社とのお付き合いが始まります。

不動産会社の選択

不動産会社の中には、市街地での売却を得意としている会社もあれば、田舎物件の売却を得意としている会社もあります。
田舎物件の売却は一般的な不動産の売却と比べて難しいことが多々あります。
弊社では兵庫県を拠点とし岡山県まで地域密着の活動を行い、他社ではお取扱いが難しい古民家や農地付きの物件の売却に関しても、経験はもちろん知識も豊富にございますので、何なりとご相談くださいませ。

査定を依頼する

弊社では無料相談・無料査定を行っておりますので、お気軽にお問い合わせくださいませ。

現地調査(所有者様とお顔合わせ)

現地調査(所有者様とお顔合わせ)

まずは現地にて所有者様と弊社スタッフとのお顔合わせをします。お電話ではなくお顔を見ながらお話ができるとお互いに安心感が生まれます。

現地調査について

売却をご検討されている理由や、不動産の情報をお聞かせいただきます。所有者様だからこそご存じのプラスな面、またマイナスな面をお聞かせくださいませ。
その上で、売却するために必要なこと、売却以外の手段を選択した場合のメリット・デメリット等を説明いたします。
実際に現地に行ってみないと分からない事もたくさんあります。土地の境界、道路、近隣の状況を現地にて確認いたします。
また、建物の内覧、設備の確認、権利証(登記識別情報通知書)や固定資産税の明細書を拝見させていただき現状の登記も確認させていただきます。

周辺環境の確認

近隣のスーパー・病院・駅・バス停・コンビニ・温泉などを現地で確認します。
今後、売却される時のアピールポイントにもなります。

市役所等での調査

市役所等での調査

市役所では都市計画法、建築基準法、上下水道、道路等の調査をします。

都市計画法

対象の不動産が市街化区域にあるのか、市街化調整区域にあるのか、もしくはどちらでもないのか?その中でも注意するのは「市街化調整区域」です。
市街化調整区域には多くの制限があります。場合によっては「土地を買ったのに建物が建てられない!」ということもあります。
また、建物が建っている場合でも再建築ができなかったり、自分以外の人は原則住めない住宅もあります。土地建物が都市計画法上のどの区域に該当するのかを調査します。

上下水道

生活で必要な上下水道が整備されているか確認します。上水が引き込まれていない場合は引込みが可能か、引込み費用はどれくらいかかるのかを調査します。
また下水道が整備されているか?引込みは可能か?下水道の配管が通っていない浄化槽のエリアなのか?を確認します。上水道と同じように、整備されていない場合は整備費用にどれくらいの費用がかかるのかの調査を行います。

道路

現地調査でも重要だった道路は、役所でも重要な調査となります。都市計画区域内であれば、土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければ、原則として建物を建てることや建築確認が必要な増改築工事ができないという規定があります。これがいわゆる「接道義務」です。
また、この場合の「道路」とは、「建築基準法上の道路」の事であり、見た目が道路であっても、それが建築基準法上の道路で無ければ接道義務を満たしていることにはなりません。
道路に関しては法律の原則通りにはいかない複雑な問題も生じやすいため、しっかりとした調査が必要となります。
その他、各自治体により満たす要件も異なるため、ひとつひとつ調査をして確認します。

査定価格の提示

査定価格の提示

現地調査、市役所等の調査により、査定価格を提示いたします。

査定価格について

弊社が提示させていただく査定価格は、実際にホームページ等で販売開始した場合に売却可能だと予想される価格です。
売却依頼の契約をいただくため「だけ」に高い査定価格を出す不動産会社もありますが、弊社では実際に「売れるであろう金額」の査定価格を提示させていただきます。
高い価格で売り出しを行っても実際に売れなければ売主様の利益にはならないと考えるからです。
高い価格を提示された場合には、その業者に「ではその価格で買い取ってもらえますか?」と尋ねてみてください・・・ちょっと意地悪な質問かもしれませんが(笑)
査定額「だけ」が高い不動産会社には気を付けて、「ホンネ」は買取価格です!

売却価格と売却条件の提示

売却価格と売却条件の提示

査定価格を元に、売却価格と売却条件を提示いたします。

売却価格の提示

査定価格をベースとして、売り出し価格を決めていきます。売却するにあたって必要となる経費も考慮し、実際に売主様のお手元に残すことができる金額を提示いたします。主な経費として、お荷物の片付け、神仏類の片付け、登記の変更手続き費用などがあります。

売却条件の提示

売却するには、対象不動産に残っているお荷物やお仏壇、神棚等の撤去費用もかかります。
まだ相続登記をしていなかったり、建物の登記が無かったり、あっても現況と登記が異なっているなど、引渡しには登記費用が必要な場合もあります。
売渡し書類の作成や司法書士の立合い費用、また不動産業者への報酬のお支払いもございます。
それら費用負担を考慮して売却条件も提示いたします。

販売を委任(媒介契約等)

販売を委任(媒介契約等)

条件は口約束では無く、書面で!
売却価格と条件が決まれば、弊社への販売依頼としての契約を交わします。信用しているからと言って口約束で済ませる事はNGです。一番のトラブルの元です。
依頼者様と弊社で綿密に打ち合わせした条件が反映されているかしっかりとご確認いただきます。

契約書面の種類

一般的な不動産会社は「専任媒介契約」を取り交わそうとします。市街地にある、誰でも購入されそうな不動産なら問題ありませんが、「田舎」、「畑付き」、「海が見える」などの個性豊かな不動産を販売する時に、弊社は「専任媒介契約」をお勧めしておりません。
弊社では売却を承る際に、「不動産会社は弊社のみにしてください!」といった、お客様にとって条件が厳しくなるお願いはしておりません。
これ以後のお付き合いが長くなるのでお互いの意思の疎通を図ったうえで、決定した内容にご納得いただければ署名捺印していただきます。

鍵のお預かり

対象の家屋が空き家であれば、ご案内用として家の鍵をお預かりさせていただきます。車庫・納屋などの鍵は相談によります。

販売活動

販売活動

ホームページ制作

お預かりした不動産の撮影と間取り・配置図の作成のために、弊社スタッフ(ホームページ制作担当者)が現地へお伺い致します。
この作業もとても大切です。ホームページは購入希望者様を探すためのとても重要なポジションを担います。
いわゆるお家の「お見合い写真」ですので、プロカメラマンのレッスンを受けたスタッフが撮影致します。また天候・撮影時間にもこだわり、他社の不動産会社と差別化を図るために、ホームページ制作にはお時間をいただいております。

既存のお客様への提案

弊社には今まで田舎暮らしを求められている大勢の顧客データがございますので、現在まで複数回ご案内差し上げた有力なお客様、または会員登録していただいているお客様を優先に不動産の紹介をさせていただきます。

個人情報

お客様の大切な不動産をお預かり致しておりますので案内にも十分な配慮を心掛けております。なぜなら田舎の噂話しはあっという間に広がるからです。
中にはご近所にお家を売却する事を内緒にしている方もいらっしゃいます。そのため、大切な個人情報を厳守致しております。

有力なお客様が現れたら!?

ご購入に前向きな希望者様が現れました!
希望者様にもご購入の条件がございます。価格の交渉です。
「いくらになりますか?」とほとんどの希望者様はご質問されます。その時私たちは「いくらでしたらご購入くださいますか?」と質問返しを致します。
そこで希望者様のホンネを聞かせていただきます。同じく条件も確認させていただきます。お預かりする不動産に寄っては多くの荷物が残ったままというケースも決して稀ではありません。
登記が現況と違う事も多々あります。売買するとなっても、いつの時期までに登記を修正するのか、希望者様も住宅ローンを検討されている場合など、決定していく事がたくさんあります。
条件が出揃った時点で、売主様との条件の擦り合わせを致します。お互い自分にとって好条件にこしたことはありません。売主様、買主様とも納得できる着地点を交渉していきます。

売買契約

売買契約

いよいよ契約です

購入希望者様との売却価格・条件が整えば売買契約を締結致します。通常、契約は弊社の事務所にて売主様・買主様が同席して執り行います。
契約締結時には買主様より売主様へ、売買価格の1割が手付金(契約金)として支払われます。同時に売買契約書に署名捺印を行います。
契約書はそれぞれ一通をお持ち帰りいただきます。
契約締結以降は、お互い契約で約束した条件を進めて行きます。

必要な書類等

ご持参していただくのは基本的には「お認印」と「身分証明証」です。
ご契約時に「実印持って行きます」と言われるお客様が多いのですがご契約時の「実印」は不要です。
但し、シャチハタの様なインク充填式の印鑑は不可です。
身分証明証は運転免許証があれば十分です。免許証がない場合は担当の営業スタッフにご相談くださいませ。

契約は余裕を持って

契約に要する時間は約2時間。長いと思われるかもしれませんが、双方の理解に食い違いが生じると後々問題になりますので、契約書を読み合わせ、ひとつひとつ確認していきます。
内容が難しく、理解しにくい箇所は後回しにせず、営業スタッフにご質問くださいませ。

決済(物件の引き渡し)

決済(物件の引き渡し)

決済=残代金授受+権利証引渡し+不動産引渡し
通常であれば契約締結日より1ヵ月~1ヵ月半後に、売主様・買主様が同席して行います。更に決済には司法書士も立ち会います。
司法書士は売主様の所有権を買主様へ移転する、双方の代理人です。決済時に委任状など手続きに必要な書類に署名捺印をいただきます。

どこで決済するの?

決済場所はケースバイケースで、不動産会社で執り行ったり、司法書士事務所や金融機関で執り行う事もあります。

最終確認

当日は決済場所へ向かう前に、取引の不動産を双方で確認致します。可能性は極めて低いですが、対象不動産が滅失・毀損していないか、現地確認する必要があります。
お金を受け取った後、買主様よりクレームがないよう、ご自身が引き渡される不動産を万全の状態でお引渡ししましょう。
残代金を支払う前に、または受領する前に、お互いの責任をきちっと果たされているか確認した後、問題が無ければ残代金(決済金)の授受と権利証(登記識別情報通知書)の引き渡しを同時に行うのが良いと思います。

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